Preguntas Frecuentes

Agredecemos a todas aquellas personas que día a día se comunican con nosotros

• 1-  ¿Qué tengo que hacer si quiero que la Comuna desmalece mi lote?

  Debe completar el formulario que se encuentra al pie de página y presentarlo por duplicado en sede comunal. Debe acompañar dicho formulario con copia de DNI y copia de la escritura o boleto-compraventa correspondiente. Con la firma del formulario se compromete a abonar los importes que se liquiden por el servicio, dentro de los 30 días corridos de realizado, al valor vigente al momento del pago, manteniendo el lote libre de ocupación (para el ingreso y desplazamiento de la maquinaria necesaria). La prestación solicitada se mantendrá vigente, hasta que no sea expresamente revocada, aceptándose las tarifas que aplique la Comuna, sin necesidad de comunicación previa alguna.

• 2-  ¿Existen plazos para construir?

  No. Lo que si existen son beneficios impositivos para quienes presentan un proyecto y comienzan a construir antes de cierto tiempo que la Comuna establezca (según la ordenanza impositiva anual), luego de haber escriturado.

• 3-  ¿Cuáles son los pasos a seguir para construir en Colonia San José?

  Para construir en el área urbana de Colonia San José, en primer instancia es necesario contactar a un profesional de la construcción, quién lo asesorará en cuanto a qué puede construir y cómo, sin infringir las normas edilicias y urbanísticas. El profesional presentará un proyecto en el colegio profesional correspondiente (de donde devienen la liquidación de aportes y honorarios) y luego en la Comuna, y en caso de no haber cuestiones antireglamentarias, será aprobado (en paralelo al pago del derecho de edificación). Una vez obtenida la autorización comunal, y cumpliendo con los procedimientos y exigencias pertinentes al Reglamento de Edificaciones Privadas (REP), se podrá comenzar a construir.

• 4-  ¿Qué es el derecho de edificación?

  El derecho de edificación es un canon que cobran las comunas y/o municipios en zonas urbanas y suburbanas por la declaración de mejoras. Debe abonarse antes de comenzar a construir en conjunto con el legajo correspondiente, caso contrario se estará en falta y la comuna puede intimar por la construcción de mejoras no declaradas (caso en el que correspondería multa dependiendo el caso). El monto correspondiente a pagar, incorpora variables como el último valor publicado por el INDEC del metro cuadrado de construcción de vivienda unifamiliar, la superficie cubierta y semicubierta proyectadas.

• 5-  ¿Cuándo puedo comenzar a construir?

  Se puede comenzar a construir una vez presentado y aprobado el legajo técnico, pagado el derecho de edificación y presentada la nota del Anexo N3: Notificación de inicio de obra del REP.

• 6-  ¿Quiénes están involucrados en el proceso de construcción?

  Todos los relacionados directamente con el proceso constructivo y que deben figurar y firmar en la carátula reglamentaria de los planos a presentar: propietario/s, proyectista/s, director/es de obra, calculista/s, constructor/es, profesional de relevamiento técnico y la Comuna de Colonia San José.

  El propietario es el titular de dominio del terreno, quién con su firma avala el trámite administrativo de documentación, ampliación, construcción, modificación o demolición en su lote.

  El proyectista es el responsable del proyecto presentado.

  El calculista es el responsable por los cálculos y estabilidad estructural de la obra.

  El director de obra es el jefe y responsable de la ejecución de la obra y que la misma constituya un fiel reflejo de lo que estipula el proyecto (presentado en la Comuna) bajo los conocimientos y procedimientos del buen arte de la construcción.

  El constructor es el responsable directo de la materialización de la obra (puede hacerse cargo el propietario).

  El relevador técnico, en el caso de exista una superficie sin declaración de mejoras edilicias, es el responsable de documentar lo construido de manera fidedigna.

  La comuna es el organismo de control, que exige cumplir con formalidades y procedimientos administrativos y constructivos estableciendo, a través de instrumentos normativos, las pautas urbanísticas y edilicias mínimas.

  Dependiendo el trámite administrativo de construcción que se solicite, variarán los actores involucrados en este proceso de construcción. Tanto el proyectista, calculista, director de obra y relevador técnico, deben ser profesionales de la construcción y pueden tomar uno o varios roles.

  Cada uno de estos actores involucrados en el proceso de construcción, al firmar, contraen derechos y obligaciones.

• 7-  ¿Cuántos metros cuadrados puedo construir?

  Existen 3 parámetros que afectan la cantidad de metros cuadrados (m2) que se pueden construir: el FOT, el FOS y el FIS. Todos estos factores se expresan en porcentaje y  son relativos a la superficie total del terreno (en m2). Nunca se debe superar ninguno de los m2 máximos deviniente de cada parámetro.

  Factor de Ocupación Total (FOT): Es el porcentaje relativo a la superficie del terreno que puede edificarse como superficie total construida. Es decir, es la cantidad total (máxima) de m2 cubiertos y sumicubiertos que se pueden construir en el terreno (sin importar la cantidad de pisos). Ejemplo, con un FOT de 65%: en un terreno de 100m2 la superficie construible será como máximo de 65m2 (sumando todo lo que exista en planta baja y en planta alta).

  Factor de Ocupación de Suelos (FOS): Es el porcentaje relativo a la superficie del terreno que puede ser ocupada en cuanto a la proyección de techos. Es decir, es la cantidad total (máxima) en m2 que puede estar cubierta (con techo). Ejemplo FOS 50%: en un terreno de 100m2 la cantidad de m2 de techos será como máximo de 50m2.

  Factor de Impermeabilización de Suelos (FIS): Es el porcentaje relativo a la superficie del terreno que puede ser impermeabilizada (sumando cubiertas, solados y piscinas). Lajas perforadas, terrazas verdes y piscinas se cuentan al 50% de su superficie. Ejemplo FIS 50%: en un terreno de 100 m2 la superficie máxima que podrá impermeabilizar es de 50m2, es decir que 50m2 deberán quedar con terreno natural (césped).

  Cualquier consulta con respecto a ellos, puede consultar a su profesional.

• 8-  ¿Existen retiros obligatorios?

  Si. Dependiendo en la zona donde se esté por construir, existen retiros obligatorios. Existen 2 tipos de retiros, los de frente y los laterales. Los de frente se miden de manera perpendicular a la línea municipal (línea imaginaria paralela a la calle) y los laterales a los ejes medianeros.

• 9-  ¿Puedo construir con cualquier sistema constructivo?

  Si. No existen limitaciones en cuanto a los sistemas constructivos a utilizar, siempre y cuando no se realicen edificaciones precarias.

• 10-  ¿Qué características tiene el suelo de Colonia San José?

  Existe un estudio de suelo disponible para que los profesionales lo utilicen para calcular los cimientos y fundaciones de lo que se esté por construir. Para tener mayor precisión en cuanto al suelo que tiene en su terreno, se recomienda hacer un estudio de suelos particular.

• 11-  ¿Cuáles son las condiciones mínimas de trabajo para el inicio de las obras?

  No se podrá iniciar obra alguna sin el correspondiente permiso otorgado por el Departamento Técnico. Solamente se permitirá la preparación del obrador, limpieza del terreno, colocación de vallas provisorias y perforación de agua.

  Las condiciones mínimas de trabajo para el inicio de obra son 3:

  1- Valla de protección: Es exigible en obras que el Departamento Técnico lo requiera. Colocar una valla provisoria de no menos de 2m de altura que se construirá de modo que evite daño e incomodidad a los transeúntes y, además impida escurrir materiales al exterior. Se pueden usar tablas de madera, chapas de metal u otro material que a juicio de la Departamento Técnico satisfaga la misma finalidad. Las puertas en la valla abrirán hacia el interior.
  2- Luz de obra: Se deberá obtener el suministro eléctrico de obra de la manera correspondiente a la empresa proveedora del servicio o con un generador propio.
  3- Obrador: El obrador constituye el espacio de actividades que incluye las construcciones e instalaciones de carácter provisorio necesario para servir de apoyo al desarrollo de las diferentes tareas durante la construcción de la obra. Es obligatorio en obras de más de 60m2 totales (superficie cubierta + superficie semicubierta + piscina). Se establece que debe estar emplazado dentro del lote y distar no menos de 1m de las líneas de ejes medianeros y de fondo. El carácter provisorio, no debe confundirse con precario. Superficie mínima de 2m2 y altura mínima 2,20m

• 12-  ¿Si construyo un cerco de frente, qué debo tener en cuenta?

  En caso de existir, el cerco de frente deberá ser construido respetando una altura máxima de 2,20m y no superar una opacidad mayor al 40% como se detalla en el Anexo RN4: Cerco de Frente Reglamentario del REP. Es decir que el 60% del frente debe estar vacío o con vegetación, y sólo el 40% podrá ser opaco (lleno).

• 13-  ¿Cómo debo cercar los laterales y el fondo de mi terreno?

  En efecto de tener que delimitar los lotes de diferentes propietarios, en el caso que se desee, las posibilidades de materialización de los ejes divisorios se encuentran explicados en el Anexo RN7: Materialización de ejes divisorios (REP). Se acepta la división por tejido o alambrado con cerco vivo. La premisa urbana es fomentar espacios con presencia constante del verde, dando así una mezcla entre lo natural, rural y urbano.

• 14-  ¿Qué y donde puedo plantar en mi terreno?

  Podrá plantarse sobre los ejes divisorios, vegetación arbustiva y enredaderas a fin de conformar un cerco vivo. Estos ejes deberán tener un tratamiento integrado al diseño del contexto y de los lotes colindantes, logrando la privacidad necesaria.

  La plantación de especies dentro del lote está permitida, siempre y cuando el eje de tronco diste por lo menos 3m de cualquier eje divisorio (lateral, de fondo o de frente). Se deberá cumplir con lo establecido por el Código Civil. Se recomienda que la implantación de un futuro edificio o intervención considere el arbolado existente y respete el mayor porcentaje verde posible, teniendo como prioridades la preservación de ejemplares añosos, árboles especiales o bosques existentes con características importantes. Se tenderá a evitar la deforestación indiscriminada y la tala o poda excesiva de árboles, siempre que no ponga en riesgo propiedades o que exista peligro cierto de que pudiera producir algún daño.

• 15-  ¿Cómo se construye la entrada vehicular?

  La entrada vehicular es parte del espacio público y por ende, es potestad de la Comuna. Su ancho no podrá exceder la mitad del frente del terreno o los 6 metros (se toma el valor menor). Se admiten tantas entradas vehiculares como L.M. existan (en lotes que tengan más de una línea municipal, caso de lote en esquina por ejemplo). Se prohíbe la construcción de entradas vehiculares en líneas de ochava. La construcción de las entradas vehiculares se llevará a cabo por la Comuna. La mano de obra para la construcción de la entrada vehicular la pondrá la Comuna y sólo cargará al propietario los materiales que dicha obra insuma. Se deberá solicitar permiso por el cual se describe la entrada vehicular al predio. Para ello, ver modelo adjunto en el Anexo F2: Permiso de entrada vehicular (REP). Las hojas de las aberturas de cualquier entrada al terreno, no podrán invadir el espacio público (vereda, acera, calle, etc).

• 16-  ¿Cómo es el pilar reglamentario de conexión a servicios domiciliarios?

  El pilar reglamentario de conexión a servicios domiciliarios se encuentra en la normativa del REP. Se debe construir según las especificaciones del Anexo RN5: Pilar de conexión de servicios domiciliarios (REP). En dicho pilar se encuentran contempladas las conexiones de los futuros servicios, como ser agua, gas natural, electricidad, teléfono, recolección de residuos y la numeración de la vivienda.

• 17-  ¿Dónde y cómo debo hacer la cámara séptica (o biodigestor) y el pozo absorbente (pozo negro)?

  Hoy en día la Comuna no ofrece servicios cloacales domiciliarios, por lo que se deben realizar una cámara séptica y pozo absorbente para la evacuación de aguas servidas. Los mismos, se proyectarán y construirán con respecto a las especificaciones y medidas mínimas del Anexo RN6: Desagües cloacales (REP). La cámara séptica o biodigestor es el factor fundamental de la vida útil de un pozo absorbente o negro. Si esto no se respeta, los residuos pasaran al pozo corriendo el riesgo en primer lugar de que se tape el caño interconector y en segundo que el pozo vaya perdiendo su vida útil ya que sus paredes se irán sellando con residuos no tratados.

• 18-  ¿Dónde y cómo debo hacer las perforaciones para la captación de agua?

  Hoy en día la Comuna no ofrece servicios de agua potable, por lo que se deben realizar una perforación para la captación de agua. El pozo de captación de agua distará no menos de 2,50m del eje divisorio entre predios linderos y tendrá una bóveda o cierre asentado en suelo firme que puede ejecutarse en ladrillos de 30cm de espesor mínimo o en hormigón armado de no menos que 10cm de espesor.

  Se recomienda que un pozo destinado a la extracción de agua para beber o cocinar, debe alcanzar por lo menos a la tercera napa, como así también se sugiere un estudio de aguas para cerciorarse sobre las aptitudes del líquido. El agua debe extraerse con bomba y se tiene que evitar la mezcla de agua de napas con encamisados de cañerías especiales.

• 19-  ¿Dónde y cómo debo colocar el tanque de reserva de agua?

  Queda prohibido dejar a la vista los tanques de reserva de agua elevados y deben tener cerrados al menos tres de sus cuatro lados. El extremo más cercano al eje medianero debe distar no menos de 60cm del mismo.

• 20-  ¿Dónde puedo construir mi piscina?

  Las piscinas podrán ubicarse en cualquier lugar del predio, incluyendo retiro lateral. Entre el contorno de una piscina y el eje divisorio más cercano deberá haber una distancia no menor a la de su profundidad máxima. A la construcción deberá anexarse instalación de filtro y bombas correspondientes. La Comuna dispondrá días y horas de desagote. Se desagotará a la red cloacal domiciliaria si se dispone del servicio y, en caso contrario, a la red de desagüe pluvial de la vía pública.

• 21-  ¿Puedo utilizar sistemas de energía alternativos y sistemas de bajo impacto ambiental?

  Si, desde ya son bienvenidos. Desde la perspectiva de la prosperidad humana y según el Informe Brundtland de 1987, la sostenibilidad consiste en satisfacer las necesidades de la actual generación sin sacrificar la capacidad de futuras generaciones de satisfacer sus propias necesidades. Por lo cual se promoverá todos los sistemas de energía alternativos y sistemas de bajo impacto ambiental que se enuncian en el REP.

• 22-  ¿Construcciones de que finalidad puedo construir en el área urbana de Colonia San José?

  Dependiendo la zona, se pueden construir edificaciones destinadas a uso residencial, comercial, industrial, etc. Lo que hoy se encuentra declarado como zona urbana (la zona 01) está destinada especialmente a la localización predominante de uso residencial de baja densidad y de actividades compatibles con valores paisajísticos y cualidades ambientales a preservar.

• 23-  ¿El reglamento de edificación puede sufrir modificaciones?

  Si. Las disposiciones del Reglamento de Edificaciones serán mantenidas permanentemente actualizadas, incorporando, modificando o eliminando cláusulas, cuando así lo requiera la finalidad de mantener vigente una dinámica en armonía con la evolución y necesidad de la localidad.

• 24-  ¿Quiénes inspeccionan las obras en nombre de la Comuna?

  Los inspectores comunales; quienes tendrán libre entrada a las obras en construcción y a inspeccionar o relevar obras ya ejecutadas aclarando las causas que la motivan. De negársele la entrada, el inspector hará constar la negativa, en un acta labrada de inmediato, a fin de solicitar la realización de la inspección y aplicar las penalidades que correspondan.

  Este personal designado por el Departamento Técnico hará las inspecciones en la forma que lo considere conveniente, para verificar si la obra que se ejecuta o la ejecutada está acorde con las documentaciones presentadas en el expediente de obra y a las normas establecidas a las ordenanzas comunales vigentes.

• 25-  ¿Qué sucede si infrinjo alguna de las normas establecidas en alguno de los reglamentos?

  Dependiendo la gravedad de la infracción, pueden aplicarse multas, períodos de adaptación a lo estipulado por el Reglamento, y en los casos más graves, se puede incurrir hasta en la demolición de lo construido (costo que se cargará a nombre del propietario). Para evitar dichos inconvenientes, recomendamos adecuarse a los correctos procedimientos de permiso y posterior construcción, considerando todas las reglamentaciones vigentes.

• 26-  ¿Cuál es el destino de las manzanas 18 y 19 que figuran como “espacio verde”?

  Primeramente, la idea es hacer un espacio para el esparcimiento y la recreación, con especies arbustivas y árboles florales y frutales, un sector de juegos infantiles y una pista deportiva para hacer ejercicios. En cuanto al proyecto será presentado en el año 2015.